Du er her: Hjem / Arealplan

Innhold

    Arealplan

    Hva er en arealplan?

    En arealplan er rettslig bindende for arealbruken i området og betyr at planen må følges. Til alle planer følger det planbestemmelser, som gir de detaljerte føringene for arealbruken og utfyller og presiserer de arealformålene som angis i planen. Hvis du skal bygge noe på en eienedom, eventuelt dele en eiendom, vil altså arealplanen(e) og de tilhørende bestemmelsene gi deg svar på hva som kan tillates og ikke.

    Du kan finne ut om en eiendom er regulert eller ikke på kommunens kartløsning. Søk på gårds- og bruksnummer eller adresse, og velg arealplaner under verktøy i menyen til venstre. Du kan også kontakte arealplankontoret. Hvis du vil utvikle et område eller en eiendom som ikke er regulert, kan du fremme et privat forslag til detaljregulering.

    Plan- og bygningsloven stiller krav til hvordan arealplaner utarbeides.

    Se filmen 'Hvordan steder blir som de blir" av Rodeo arkitekter/DOGA/Sheriff Film Company for å få en innføring i hvordan Plan- og bygningsloven fungerer.

    Pågående planprosesser

    Oversikt over planer som har varslet oppstart, er på offentlig ettersyn eller har blitt vedtatt finner du på vår side for pågående planprosesser.

    Pågående planprosesser

    Type arealplaner

    Det finnes ulike typer arealplaner. Din eiendom kan være en del av flere arealplaner på ulikt nivå.

    Kommuneplan

    Samfunnsdel

    Samfunnsdelen er kommunens overordna styringsdokument, og tar stilling til langsiktige utfordringer, mål og strategier for kommunesamfunnet som helhet og kommunen som organisasjon.

    Ringerike kommunes samfunnsdel ble vedtatt av kommunestyret 30. april 2015 og gjelder for perioden 2015 til 2030.

    Samfunnsdel  Saksprotokoll  Saksframlegg

    Arealdel

    Kommuneplanens arealdel består av et kart med bestemmelser for bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i hele kommunen. Den er rettslig bindende for alle arbeid og tiltak som omfattes av loven.

    I kommuneplanens arealdel i Ringerike kommune er det enkelte områder som ikke er dekket. Det er fordi de områdene dekkes av en egen kommunedelplan.

    Gjeldende arealdel ble vedtatt 30. august 2007 og gjelder for perioden 2007 til 2019.

    Kommuneplanbestemmelser  Plankart

    Arealdelen er for tiden under revisjon, og forslag til revidert arealdel var på høring og offentlig ettersyn i perioden mai til september 2017. Formannskapet fikk mottatte høringsuttalelser til orientering i sitt møte 29. september 2017.

    Se dokumenter fra revisjonen av kommuneplanens arealdel

    Kommuneplankartet er også tilgjengelig i kommunens kartløsning.

    Kommunedelplan

    En kommunedelplan er - som kommuneplanens arealdel - en overordnet plan, men på et noe mer detaljert nivå. Kommunedelplaner dekker en del av kommunen som man mener at man trenger mer detaljerte planer for. Områder som inngår i en kommunedelplan er derfor ikke med i kommuneplanens arealdel. I Ringerike kommune har vi kommunedelplaner for eksempel i Ådalsfjella. Tema som ikke er omtalt i kommunedelplanene suppleres av bestemmelser og retningslinjer i kommuneplanens arealdel.

    Kommunedelplaner

    Reguleringsplan

    En reguleringsplan er en mer detaljert arealplan. Reguleringsplanen angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i bestemte områder i en kommune og inneholder plankart og bestemmelser. En reguleringsplan er også i mange tilfeller nøvendig rettsgrunnlag for gjennomføring av tiltak og utbygging, herunder ved eventuell ekspropriasjon. Det kan utformes to typer reguleringsplaner: Områderegulering og detaljregulering.

    Områderegulering

    Områderegulering brukes der det er behov for mer områdsvise avklaringer av arealbruken. Områdereguleringer utarbeides normalt av kommunen, men kan også utarbeides av private.

    Etablering av en områderegulering gir en mer helhetlig kontroll på hvordan et område utvikles når private senere kan komme med planforslag. Det gir forslagsstillere forutsigbarhet med tanke på hvordan kommunen vil at området skal utvikle seg, og hvilke forutsetninger som skal ligge til grunn for et godt samarbeid.

    Detaljregulering

    Detaljregulering brukes for mindre områder og gjennomføring av utbyggingsprosjekter og andre tiltak. Private aktørers rett til å fremme planforslag er knytta til detaljregulering.

    Forslag til detaljregulering stilles ofte av private som ønsker å bygge noe nytt, endre bruken av et bygg eller område, eller på andre måter bidra til utvikling. De stiller da et forslag som en detaljregulering til kommunen. I detaljregulering defineres detaljene for utbygginga i samråd med kommunen og statlige etater, eller andre som berøres av prosjektet.

    Kommunen kan også selv stille forslag til detaljregulering. Dette gjøres først og fremst for kommunens egne bygg, som for eksempel skoler, sykehjem eller kommunaltekniske anlegg.

    Byggesak

    Hvis et tiltak er lite og ikke vil påvirke omgivelsene i særlig grad, eller føre til store konsekvenser, er det ikke nødvendig å utarbeide detaljregulering. Da kan utbygger opprette en byggesak som sendes til behandling i kommunens byggesaksavdeling. Dette er som regel tilfelle når privatpersoner ønsker å for eksempel bygge ut huset eller sette opp en garasje. Da er det i de fleste tilfeller ikke behov for en detaljregulering. En byggesak tar også langt kortere tid enn en reguleringssak, fordi det er kortere frister og færre aktører som skal medvirke i saken.

    Utarbeide privat reguleringsplan

    Her beskrives en normal planprosess fra første, uformelle kontakt med planavdelingen i Ringerike kommune, til sluttbehandling i kommunestyret og stadfesting av reguleringsplan.

    1. Første kontakt, bestilling av oppstartsmøte

    Uformell kontakt mellom regulant, og/eller forslagsstiller og planavdeling i Ringerike kommune. Kontakt opprettes via e-post til knut.kjennerud@ringerike.kommune.no.

    2. Oppstartsmøte

    Møte mellom regulant og planavdelingen. Forslagsstiller(e) deltar også dersom det er ønskelig.

    Følgende materiale bør leveres i forkant av møtet:

    • Kart med forslag til planavgrensning.
    • En kort beskrivelse av ønsket tiltak, med skisser/illustrasjoner dersom dette foreligger.
    • Delvis utfylt oppstartsmøtemal (*.docx-format, 90 kB)

    Følgende vil bli etterspurt på møtet:

    • Formål, størrelser og omfang av tiltak.
    • Utløser planarbeidet krav om konsekvensutredning jf. plan- og bygningslovens § 12-3 tredje ledd jfr. § 4-2 og forskrift om konsekvensutredninger?
    • Hvordan forholder tiltaket/tiltakene seg mht. kommuneplan og eventuell gjeldende reguleringsstatus?
    • Hvilken teknisk og grønn infrastruktur er tenkt regulert og eventuelt opparbeidet?
    • Foreligger det potensielle interessekonflikter? (Mht. grunneiere, alternativ bruk, heftelser i form av privatrettslige avtaler etc.).
    • Når kan planavdelingen forvente å få inn komplett materiale?

    Listen er ikke uttømmende.

    Regulant varsler oppstart av planarbeidet med brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og andre berørte parter etter oppstartsmøte er avholdt.

    3. Innlevering av planforslag

    Følgende skal leveres til planavdelingen for intern gjennomgang og kontroll mot politisk vedtatte styringsverktøy:

    Planbeskrivelse
    Planbeskrivelsen skal inneholde informasjon om planområdets beliggenhet, dagens situasjon, planstatus, samt beskrive planforslagets innhold og de ønskede tiltakenes forhold til blant annet naturmiljø og biologisk mangfold, teknisk og grønn infrastruktur, universell utforming, barn- og unges interesser etc.

    Plankart
    Plankartet skal konstrueres i henhold til Miljøverndepartementets veileder.

    Plankartet skal leveres i PDF-format (angi papirformat i tegnforklaring), og i SOSI-format. Det er et absolutt krav at digitale plankart skal leveres i henhold til SOSI-standarden. Siste oppdaterte SOSI-versjon skal benyttes. Detaljplanen blir ikke lagt ut til offentlig ettersyn dersom dette kravet ikke er oppfylt. Les mer om SOSI-standarden.

    Reguleringsbestemmelser
    Reguleringsbestemmelsene skal fastlegge forhold som det ikke er mulig, eller hensiktsmessig å fastlegge i plankartet. En bør søke å angi bestemmelser som er så konkrete og presise som mulig og ikke minst sikre at de kan hjemles i plan- og bygningslovens § 12-7 - Bestemmelser til reguleringsplan, punkt 1 til 14.

    ROS-analyse
    I henhold til plan- og bygningslovens § 4-3, skal det gjennomføres risiko- og sårbarhetsanalyse ved utarbeidelse av planer for utbygging.

    Eventuelle illustrasjoner
    3D-illustrasjoner, perspektivillustrasjoner, snitt, vegprofiler etc.

    Eventuelle fagutredninger
    Støy, geotekniske vurderinger, rapport fra kulturminne- og naturtyperegistrering etc.

    Merknader til oppstartsvarsel
    Kopi av merknader skal sendes med.

    4. Tilbakemelding

    Planavdelingen gir skriftlig tilbakemelding dersom det fremkommer mangler/uklarheter ved kontroll mot politisk vedtatte styringsverktøy eller ved drøfting av planforslag med øvrig administrasjon i Ringerike kommune.

    Dersom planforslaget er komplett ved første innlevering, kan saken klargjøres og sendes til Hovedutvalget for miljø- og areal (HMA) for behandling (normalt 6-8 uker etter innsending av komplett planforslag).

    5. Politisk behandling, høring og offentlig ettersyn

    Saken skrives og saksfremlegg med vedlegg sendes til Hovedutvalget for miljø- og areal (HMA) minst én uke før møtedato. Se møtekalender.

    Regulant reviderer planmaterialet jf. HMAs vedtak, dersom dette er nødvendig. Kommunen legger planforslaget ut til høring og offentlig ettersyn i minst seks uker. (Normalt legges planen ut ca. to uker etter behandling i HMA, dersom det ikke skal foretas justeringer jf. vedtaket.)

    6. Sluttbehandling

    Planavdelingen og regulant foretar felles gjennomgang av høringsuttalelsene. Regulant foretar nødvendige justeringer av planmaterialet dersom det har fremkommet mangler/uklarheter i høringsperioden. Planavdelingen kvalitetssikrer revidert materiale og sender saken til sluttbehandling i Hovedutvalget for miljø- og areal, Formannskapet 2 og kommunestyret.

    Regulant reviderer planmaterialet jf. kommunestyrets vedtak, dersom dette er nødvendig. Kommunen annonserer at planen er vedtatt i avis og elektroniske medier og sørger for at offentlige og private, berørte parter underrettes. (Klagefrist er tre uker fra kunngjøringsdatoen).

    Rollefordeling

    Rådmannen gir anbefalinger - politikerne fatter vedtak.

    Når kommunen mottar forslag til planer - eller utarbeider selv - er det kommunens administrasjon som først gjør en faglig vurdering av planforslaget. Hvis planforslaget er i tråd med overordna plan vil administrasjonen kunne vedta oppstart av planarbeidet.

    Hvis saken derimot er stor, strider mot overordna planer eller kan få store økonomiske konsekvenser for kommunen, skal saken opp til politisk oppstartsbehandling. Da vil administrasjonen føre en faglig vurdering av forslaget og avgjøre om de kan anbefale en oppstart. Administrasjonen gir så sin anbefaling til politikerne, som da behandler saken og fatter endelig vedtak. Når det gjelder anbefaling til vedtak for selve planforslaget er det samme ansvarsfordeling som for oppstart - administrasjonen gjør en faglig vurdering og gir en anbefaling til politikerne, som så behandler saken og fatter endelig vedtak.

    Reguleringssaker behandles i Hovedutvalget for miljø- og areal (HMA), i Formannskapet 2 og vedtas Kommunestyret.

    Planprosess fra oppstart til vedtak

    Når en utarbeider private planer for et område (områderegulering eller detaljregulering) må disse tilfredsstille de krav som fremgår i plan- og bygningsloven sin plandel med tilhørende forskrifter. Den som skal utarbeide forsllag til reguleringsplan (forslagsstiller) må være fagkyndig, og de som ønsker å regulere eller omregulere eiendommen sin må engasjere profesjonelle forslagsstillere.

    1. Oppstartsmøte

    Før planarbeidet starter opp må forslagsstiller ha et møte med administrasjonen i kommunen om planarbeidet. I oppstartsmøte gir kommunen rammer og føringer for planarbeidet.

    2. Varsling

    Forslagsstiller skal varsle oppstart av planarbeid hvis kommunen er enig i at planen starter opp. Dette gjøres ved kunngjøring i avis og gjennom elektroniske medier, i tillegg til å sende brev til aktuelle høringsinstanser og berørte parter som grunneiere og naboer. Det er mulig å komme med innspill til planen. Planer på høring finner du her.

    3. Planforslag

    Forslagsstiller utarbeider et planforslag på bakgrunn av rammer og føringer fra kommunen, og innspill til planarbeidet som har kommet i forbindelse med varslingen. Det stilles spesielle krav til materialets innhold og kvalitet.

    Planforslaget sendes inn til kommunens administrasjon, som gjennomgår det innsendte materialet og forbereder saken for førstegangsbehandling.

    4. Førstegangsbehandling

    Ved førstegangsbehandling foreligger det et konkret forslag til reguleringsplan. Forslaget består av plankart, planbeskrivelse og bestemmelser. I tillegg foreligger det et saksfremlegg som beskriver planforslaget og rådmannens vurdering.

    Planforslaget kan behandles av Hovedutvalget for miljø- og areal (HMA) og Formanskapet 2. Forslaget blir enten lagt ut til høring, bearbeidet eller avvist.

    Den politiske behandlingen av planer kan følges via web-TV.

    5. Offentlig ettersyn (høring)

     I høringsperioden blir alle berørte varslet og kan komme med innspill til planen. Planer på høring finner du her.

    6. Sluttbehandling

    Når høringsfristen har gått ut, forberedes ny behandling av planforslaget i Hovedutvalget for miljø- og areal (HMA) og Formannskapet 2, før saken går til kommunestyret.

    7. Vedtak

    Kommunestyret vedtar reguleringsplaner. Gjennom en vedtatt reguleringsplan blir arealbruken gjort bindende for den enkelte grunneier.

    Den politiske behandlingen av planer kan følges via web-TV.

    Kunngjøring og klagemulighet

    Når en reguleringsplan er vedtatt, blir dette kunngjort i avis og gjennom elektroniske medier. Parter har anledning til å klage på vedtaket. Kunngjøring av planer finner du her.

    Behandlingstid

    Behandlingstiden for en reguleringsplan avhenger av sakens kompleksitet og størrelse.

    Når det sendes inn et privat planforslag, har kommunen en frist på 12 uker på å førstegangsbehandle planforslaget. Fristen løper når planforslaget er komplett innsendt.

    Mange reguleringsplaner kan være kontroversielle; politisk, i forhold til overordna myndigheter, nabolag eller ulike interessegrupper. Slike saker kan derfor ofte ta lengre tid.

    For mer detaljert veiledning om reguleringsprosessen, se her.

    Tidsbruk og framdrift

    En planprosess tar gjerne ett til to år. Tidsbruk avhenger av ulike forhold som kommer fram i prosessen. Arbeidet forslagsstiller og fagkyndig legger ned før planforslaget sendes formelt inn har stor betydning for framdrift. Konfliktavklaringer, utredning av konsekvenser og alternativer samt kvalitet på plandokumentene er viktig. Innsigelse fra offentlig myndighet vil som regel medføre ekstra tidsbruk.

    Vi gjør for ordens skyld oppmerksom på at sluttresultatet i reguleringssaker kan bli noe annerledes enn forslagsstiller hadde tatt sikte på. Dette avhenger blant annet av innspill og uttalelser i prosessen.

    Tidsfrister i reguleringssaker

    Tabellen nedenfor viser de mest aktuelle tidsfristene i reguleringssaker.

    Hva Frist Hjemmel
    Planprogram - høring og offentlig ettersyn 6 uker Forskrift om konsekvensutredninger § 15
    Planprogram - fastsetting fra uttalefrist til fastsetting 10 uker Forskrift om konsekvensutredninger § 16
    Behandling av private regulingsplanforslag fra levering av komplett planforslag til beslutning om å fremme eller ikke fremme forslaget (1. gangsbehandling) Snarest og senest 12 uker, eller annen frist avtalt med forslagsstiller Pbl. § 12-11
    Høring og offentlig ettersyn av planforslag - Uttalefrist fra kunngjøring og varsling 6 uker Pbl. § 12-10
    Behandling etter høring og offentlig ettersyn - Fra høringsfristens utløp til saken er ferdigbehandlet for vedtak. Kan forlenges om nødvendig.

    12 uker

    +

    6 uker

    Pbl. § 12-10

    Innsigelsessaker hvor kommunen ikke finner å kunne ta hensyn til innsigelsen:

    • Kommunen oversender saken til fylkesmannen, frist fra kommunestyrets vedtak.
    • Fylkesmannen oversender innsigelsene til departementet.

     



    2 uker

     

    4 uker

    Pbl. § 5-6
    Vedtak av plan - Frist for kommunestyret til å treffe vedtak etter at planforslaget er ferdigbehandla 12 uker Pbl. § 12-12
    Klagefrist 3 uker Forvaltningsloven § 29

     

    Klagerett

    Kommunestyrets endelige vedtak i reguleringssaker kan påklages jf. plan- og bygningsloven § 1-9 og forvaltningsloven kap. VI (§ 28 - § 36).

    Adressat, form og innhold

    Klagen sendes til Ringerike kommune, Areal- og byplan, og skal være undertegnet. Klagen skal inneholde:

    • Vedtaket du klager på
    • Begrunnelse for klagen
    • Endringer du ønsker
    • Andre opplysninger som kan ha betydning
    Behandling

    Klagen legges fram for behandling i kommunen. Dersom klagen ikke tas til følge oversendes saken til fylkesmannen, som har delegert myndighet fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet.

    Frist

    Fristen for å klage er etter forvaltningsloven § 29, tre uker fra det tidspunktet vedtaket er kommet fram til vedkommen part. Dersom klagen blir innsendt for sent, kan den bli avvist. Om du har særlig grunn til det, kan du søke om å få forlenget klagefristen.

    Saksdokumenter og veiledning

    Du har rett til å se sakens dokumenter (med visse begrensninger). Ta kontakt med Areal- og byplan, der du også kan få ytterligere veiledning om fremgangsmåten, saksbehandlingsregler og andre regler av konkret betydning for dine rettigheter og plikter.

    Kostnader ved klagesaken

    Etter § 36 i forvaltningsloven kan en part (klager) tilkjennes dekning for vesentlige kostnader for eksempel til advokathjelp når dette har vært nødvendig for å få endret vedtaket til sin fordel. Klageinstansen vil i slike tilfeller gjøre deg oppmerksom på retten til dekning.

    Rettsvirkning, erstatning og innløsning

    Vedtatt reguleringsplan er straks bindende for framtidig arealbruk i området, jf. plan- og bygningslovens §12-4. Planens virkninger trer i kraft selv om det foreligger klage, med mindre det blir besluttet utsatt iverksetting.

    Utsatt iverksetting av vedtak

    Kommunen, klageinstans eller annet overordnet organ kan beslutte utsatt iverksetting til klagefristen er ute, eller klagen er avgjort, jf. Forvaltningsloven § 42. Anmodning om utsatt iverksetting skal avgjøres snarest mulig. Er en slik beslutning fattet, får reguleringsplanen først rettsvirkning når klagefristen er ute, eller klagen er avgjort. Avslag på anmodning skal begrunnes, og begrunnelsen skal gis samtidig med avslaget. Det er ikke anledning til å klage på en avgjørelse angående utsatt iverksetting.

    Begrunnelsen for regelen om utsatt iverksetting er rettssikkerhetshensyn. For klageren vil det være av avgjøreden betydning at vedtaket ikke blir gjennomført før det er avgjort om klagen fører fram. Dersom reguleringsvedtaket ble gjennomført kunne man risikere at medhold i klagen bli umulig eller i alle fall vanskelig og kostbart å følge opp.

    Erstatning

    Medfører en reguleringsplan endringer av en tomt som nevnt i plan- og bygningsloven § 15-3, første ledd, kan det fremmes erstatningskrav. Erstatningskrav må etter § 15-3, annet ledd, være fremmet senest tre år etter at reguleringsplanen er kunngjort etter § 12-12, fjorde og femte ledd.

    Innløsning

    Grunneier (eller fester) kan kreve at ubebygd eiendom i sin helhet innløses straks når den er regulert til bestemte formål og eiendommen ikke kan nyttes på en regningssvarende måte, jf. plan- og bygningsloven § 15-2. Dette gjelder når eiendommen er regulert til: offentlige trafikkområder, offentlige friområder, fellesområder, fornyelsesområder samt statens, fylkets og kommunens bygninger og grav- og urnelunder.

    Etter § 15-2, annet ledd, må grunneiers krav om innløsing være satt frem senest tre år etter at reguleringsplanen er kunngjort etter § 12-12, fjerde og femte ledd.

    Om avdeling for areal- og byplan

    hvem er vi : fagekspertise 
    Lenke til pågående planprosesser vi jobber med

     

    Kontaktinformasjon

    Telefon 32 11 74 00

    E-post postmottak@ringerike.kommune.no

    Besøksadresse Fossveien 9, 3510 Hønefoss

    Postadresse Postboks 123 Sentrum, 3502 Hønefoss

    Enhetsleder Heidi Skagnæs, mobil 409 17 841

    Avdelingsleder Knut Kjennerud, mobil 908 35 424

    Areal- og byplankontoret

    Besøksadresse:

    Fossveien 9
    3510

    Postadresse:

    Postboks 123 Sentrum
    Siste endret: 04.09.2018

    Fant du det du lette etter?

    Takk for din tilbakemelding

    Hva forsøkte du å finne?